Investissement

Comment maximiser la rentabilité d’un investissement immobilier ?

février 7, 2019 | Durée de lecture estimée : 5 mins 45 secs

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Comment maximiser la rentabilité d’un investissement immobilier ?

L’investissement locatif est un moyen de s’enrichir sur le long-terme. Alors que l’immobilier est un placement peu liquide (la revente peu être longue et compliquée), présentant des risques locatifs (impayés, dégradations etc.) et beaucoup de frais d’entrée (honoraires d’agence, du promoteurs, frais de notaire et bancaire), il présente un intérêt de taille : l’emprunt bancaire.

Décupler la rentabilité de son opération grâce à l’emprunt

L’avantage considérable de l’immobilier par rapport aux autres investissements est sa faculté à pouvoir être acheté avec l’argent de votre banque. Un crédit immobilier vous permet d’acquérir un logement qui sera mis en location.

Le principe de l’effet de levier

C’est le locataire qui, par le paiement de son loyer, contribuera à rembourser la mensualité du crédit.

Grâce à ce montage, l’effort d’épargne de l’investisseur est fortement réduit. Ce qui permet donc d’augmenter considérablement la rentabilité de l’opération.

Exemple de montage de prêt locatif

Par exemple, un investissement financier ayant un rendement locatif de 6% génère 6 000€ de loyers annuels (ou 500€ mensuels) si le bien immobilier a été acquis au prix de 100 000€.

Pour acheter ce bien, l’investisseur se voit octroyé un prêt immobilier sans apport sur 20 ans. La mensualité est de 500€.

Si les charges mensuelles et les impôts s’élèvent à 150€ tous les mois, l’effort réel de l’investisseur est de 500€ – 500€ – 50€ = -50€.

L’acheteur débourse donc 150€ tous les mois durant 20 ans pour être propriétaire, au remboursement du prêt, d’un appartement valorisé 100 000€. Notez que nous ne faisons pas d’hypothèses de revalorisation du bien afin de simplifier les calculs.

Si vous vouliez trouver un produit financier équivalent (50€ par mois pendant 20 ans pour avoir 100 000€), vous devrez exiger un placement à 18% !

Vous l’avez compris, emprunter permet de décupler la rentabilité de l’investissement. On passe ici d’un rendement brut de 6% à une rentabilité nette de frais et de fiscalité à 18% !

Comment maximiser l’effet de levier ?

L’effet de levier dépend du montant emprunté et de la durée d’emprunt.

Mois vous mettrez d’apport dans le projet locatif et plus la durée d’emprunt sera longue et plus vous maximiserez l’effet de levier.

En d’autres termes, plus le rapport entre la rentabilité finale et le rendement locatif brut de votre bien sera élevé !

Pourquoi certains biens immobiliers sont plus rentables que d’autres ?

Nous avons vu précédemment qu’il était possible d’augmenter la rentabilité d’un bien immobilier grâce au montage financier utilisé.

Il existe cependant une loi universelle dans la finance : plus un placement est rentable, plus le risque augmente.

L’immobilier ne fait pas exception.

L’offre et la demande

Vous cherchez un bien immobilier dans lequel investir mais les rendements vous semblent bas ? Rassurez-vous, c’est que le type de bien que vous cherchiez est probablement sûr.

En effet, plus un bien immobilier est sollicité par les investisseurs et plus le prix augmente. Il s’agit de la loi de l’offre et de la demande.

Cependant, les loyers sont encadrés par l’Etat. Ils ne suivront pas le prix du bien immobilier.

Le rendement locatif, qui est le rapport entre les loyers encaissés et le prix du bien va mécaniquement baisser.

Au contraire, un logement boudé par les investisseurs verra son prix baisser. Le rendement locatif montera donc.

En définitive, c’est la raison pour laquelle vous ne trouverez pas de biens aussi rentables à Paris qu’à Mulhouse ou Saint-Etienne.

D’une part, Paris est une ville très recherchée par les investisseurs pour son caractère de ville sûre. D’autre part, certaines villes de France, comme Mulhouse ou Saint-Etienne souffrent d’une sur offre locative. Les bailleurs ont donc des difficultés à louer leurs appartements dans ces villes.

Le transfert des loyers et de la revalorisation du bien immobilier

En achetant un bien immobilier ayant un faible rendement locatif, vous augmentez la probabilité de constater une revalorisation dans les années à venir. En effet, les biens concernés par des faibles rendements sont des logements prisés qui continueront surement à l’être.

En revanche, les appartements ayant de bons rendements locatifs sont souvent situés dans des zones peu dynamiques où les prix de l’immobilier baissent et continueront à baisser…

Vous l’avez compris. Il se dégagent deux stratégies : soit vous achetez un bien immobilier qui dégage de la rentabilité par ses loyers, soit vous achetez un logement qui vous permet d’obtenir une plus-value à la revente.

Quel type de bien choisir ?

Au-delà d’une simple typologie de bien (appartement, maison, secteur etc.), vous devez également vous demander quelle fiscalité vous devez retenir.

La fiscalité va condition la rentabilité finale de votre opération. Vous devez donc y réfléchir bien avant l’acquisition.

La fiscalité sur les revenus fonciers (biens immobiliers nus) est très importante. Si vous êtes déjà fortement fiscalisé, il n’est pas conseillé de partir sur une telle stratégie. Préférez plutôt les opérations meublées, comme le LMNP ou les opérations de défiscalisation sur le long-terme comme la loi Pinel.

Par ailleurs, les profils d’investisseur très fiscalisés n’ont pas d’intérêt à acheter des biens à fort rendement car ils seront ensuite beaucoup fiscalisés. Ils devraient plutôt préférer les logements qui dégageront de la plus-value.

En revanche, si vous êtes peu fiscalisés et que vous souhaitez enchaîner les opérations immobilières, préférez les appartements à fort rendement. En effet, c’est le loyer, plus important ici, qui vous permettra de diminuer votre effort d’épargne.

Votre taux d’endettement sera ainsi préservé et la banque n’aura pas de difficulté à vous refinancer.

Par ailleurs, votre faible fiscalité n’impactera pas les loyers encaissés.

Comment calculer la rentabilité avec précision ?

Nous avons expliqué les méthodes de calcul de la rentabilité et les stratégies à retenir.

En revanche, cet article n’a pas vocation à vous expliquer le détail des calculs de rendement et de rentabilité locative.

Afin de calculer précisément le rendement de votre investissement locatif, vous pouvez vous aider d’un simulateur de rendement locatif.

Ce type de logiciel vous demandera les caractéristiques du bien immobilier :

  • Le prix du logement ;
  • Les frais d’acquisition ;
  • Le loyer ;
  • Les charges ;
  • Le type d’exploitation : nu, meublé, SCI etc.

Et le montage financier :

  • L’apport du crédit immobilier ;
  • Le taux d’emprunt ;
  • Les frais bancaires ;
  • Etc.

En retour, il vous donnera l’effort d’épargne (ou l’excédent de trésorerie, aussi appelé cash-flow) de votre investissement locatif.

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