Investissement

Investir dans l’immobilier sans apport

septembre 27, 2019 | Durée de lecture estimée : 4 mins 5 secs

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Investir dans l’immobilier sans apport


Introduction

Est-il possible d’investir dans l’immobilier sans apport? C’est ce que nous allons décrypter dans cet article.

Pourquoi investir dans l’immobilier sans apport?

Aujourd’hui, le coût de la dette est actuellement historiquement bas. Ceci s’explique par la politique monétaire de la banque centrale européenne qui incite les banques européenne à prêter de l’argent aux particuliers et entreprises. 

Un taux d’emprunt bas (i.e., entre 0,8 et 2%) est une aubaine pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier sans apport. En effet, les achats immobiliers sont souvent financés via de l’emprunt bancaire sur une longue durée (en pratique, entre 15 et 25 ans), plus le taux d’intérêt est bas et moins l’opération est coûteuse.

Il est donc avantageux aujourd’hui de maximiser le montant de l’achat du bien immobilier qui sera financé par de la dette (i.e. en limitant votre apport personnel).

Est-ce néanmoins possible d’investir dans l’immobilier sans apport? Il est possible de limiter le montant de son apport personnels aux frais connexes à la ventes (i.e., les frais de notaires, les taxes, etc.). Nous allons vous donner des pistes pour négocier cela avec votre banque dans la section suivante.

Comment investir dans l’immobilier sans apport?

Est-ce possible d’investir dans l’immobilier sans apport? Oui et non.

Emprunter jusqu’à 100% du prix du bien

Lorsqu’une banque prête de l’argent pour un achat immobilier, elle veut être certaines de pouvoir récupérer celui-ci dans l’hypothèse ou vous ne la rembourserez plus. 

Afin de se protéger, la banque va demander une hypothèque sur le bien, il s’agit d’un garantie que la banque pourra exercer si vous veniez à ne plus rembourser votre emprunt. Si vous ne payer plus, la banque vendra le bien et se remboursera sur le prix de vente de celui-ci.

Pour ces raisons, en l’absence d’autres garanties (i.e., caution des parents, autre bien à mettre en hypothèque, etc), les banques prêtent rarement plus que la valeur de marché du bien et requièrent en général entre 10 et 30% d’apport, hors frais connexes. 

Si vous souhaitez minimiser votre apport personnel vous allez devoir convaincre la banque qu’il s’agit d’une opération sans risques. 

Une première solution est de démontrer à la banque que le bien que vous allez acheter est sous évalué par rapport à son prix de vente. Vous pouvez par exemple faire appel à un expert immobilier ou faire des recherches sur le prix de vente moyen de bien similaires via les registres de ventes (disponible en Belgique et en France). En effet, la banque sera plus à même de vous prêter 100% de la somme, hors frais, si vous leur démontrez par A+B qu’en cas de revente du bien dû au non remboursement du prêt, la banque retrouvera son argent. 

Une autre solution est de donner à la banque d’autres garanties, par exemple en mettant en gage votre compte titre ou une assurance vie en faveur de la banque. Une autre solution est de demander à des proches de se porter caution, de sorte qu’en cas de défaut de remboursement de votre part, la banque pourrait se retourner contre la caution pour obtenir le paiement du prêt. Enfin, si vous êtes déjà propriétaire, vous pouvez consentir une seconde hypothèque à la banque à concurrence de la valeur “nette” de ce bien (i.e., la valeur du bien qui vous appartient réellement si celui-ci a été acheté via un emprunt qui court toujours).

Emprunter les frais connexes? 

Il est très difficile d’emprunter les frais connexes. En effet, ceux-ci ne sont pas récupérable en cas de reventes du bien par la banque.

Trucs et astuces pour investir dans l’immobilier sans apport

Préparez un dossier en béton avant d’aller à votre premier rendez-vous bancaire. Vous devez présenter à la banque un projet concret et réfléchit. Si vous arrivez à votre rendez-vous en disant que vous souhaitez prochainement investir dans de l’immobilier (sans projet concret) mais que vous n’avez pas d’apport, la banque vous enverra paître. 

N’empruntez pas les frais connexes via un emprunt personnel. Cela risque d’impacter votre capacité d’emprunt si la banque s’en rends compte et risque de vous empêcher de réaliser votre projet. 

Alternative si vous n’arrivez pas à investir dans l’immobilier sans apport

Enfin, si vous n’arrivez pas à investir directement dans le l’immobilier, tout n’est pas perdu. Il est possible d’investir dans des sociétés qui elles-même investissent dans de l’immobilier. L’approche est cependant différentes et fera l’objet d’un prochain article.

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